남영동4-1구역

서울특별시 용산구

남영동4-1구역

정비구역지정2026.10.15

계획 세대수 190 · 소유자 약 37명 · 일반분양 약 144세대 (76%) · 임대 9세대 (5%) · 추정비례율 119.03%

단독·다가구 대지 평단가 · 최근 1년 중위

1.16억/평2건

거래

2건

거래총액

160.0억

구역 필지

최근 12개월(25.10~26.09) 신고 기준 · 최다 거래 유형 단독·다가구 2건

실거래 추이

최근 12개월 유형별 평단가

토지 평단가대지지분 기준공시 대비

단독·다가구21.16억/평공시지가2.3배

실거래 내역2

최근 10년 · 최신순 · 필지를 누르면 상세로 이동

토지거래허가

허가 대상

아파트토지(도로)[1]2027.10.16까지 · 토지는 지목 도로만(서울 전역 지정) · 다세대(빌라)·토지 제외 · 2026.10.27 기준

규제지역4종 해당

조정대상지역해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기과열지구해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기지역해당지정 유지(기존) [1]
분양가상한제 적용지역해당지정 유지(기존) [1]

용산구 기준 · 2026.09.23 검토

사업 개요

구역면적: 7,680㎡ · 약 2,323평
토지등소유자: 약 37명
건축 계획: 용적률 662% · 건폐율 60% · 높이 110m
평당 공사비(26'): 1,070만원
추정비례율: 119.03%

추진 경과

행위제한 고시 완료2025.09.09
정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 주민공람 완료2025.10.17
정비구역 지정(안) 수정가결(2026년 제8차 도시계획위원회) 완료2026.05.20
정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 재공람 완료2026.08.14
정비구역지정 완료2026.10.15

서울특별시 고시 제2026-569호(2026-10-15)의 정비구역 결정도를 현행 지적도에 맞춘 경계입니다(구역면적 7,680㎡). 구역선이 지나는 둘레 도로(남쪽 한강대로88길과 북쪽·동쪽 확폭 구간)는 경계에 넣지 않아 지도 면적이 고시보다 약 7% 작습니다. · 공사비는 정비계획의 분담금 추산에 쓴 값으로, 도급계약 금액이 아니며 바뀔 수 있습니다

공급 계획

조합원분양약 3719%
일반분양약 14476%
임대95%

전용면적분양임대조합원 분양가

50~60㎡22세대9세대17.04억(59㎡)

30~50㎡53세대-12.83억(45㎡)

60~85㎡75세대-22.74억(84㎡)

85~135㎡31세대-28.72억(120㎡)

계181세대9세대

조합원 분양가는 정비계획의 분담금 추산에 적힌 권리자 분양가 추정액입니다.

분담금 추산

추정비례율: 119.03%
일반분양가(3.3㎡): 5,900만원
공사비(3.3㎡): 1,070만원

공사비·분양가 변동에 따른 추정비례율 (%)

분양가 ↓공사비 →	−5%1,016.5만	−2.5%1,043.3만	기준1,070만	+2.5%1,096.8만	+5%1,123.5만
+5%6,195만	136.72	133.43	130.14	126.85	123.56
+2.5%6,047.5만	131.16	127.87	124.58	121.29	118
기준5,900만	125.61	122.32	119.03	115.74	112.45
−2.5%5,752.5만	120.06	116.77	113.48	110.19	106.90
−5%5,605만	114.51	111.22	107.93	104.64	101.35

변동률 아래 금액은 3.3㎡당 단가(만원)입니다 · 분양가는 일반분양 기준.

실제 분담금은 감정평가·분양신청·사업비에 따라 달라집니다.

구역 분석

노후도: 35 / 35동 (100%)5년 후 100% · 10년 후 100%
평균 대지지분: 약 208㎡ · 약 62.9평구역면적 ÷ 추정 토지등소유자
공시지가: ㎡당 1,055만~2,611만 원중위 1,581만 · 평당 3,486만~8,632만

토지 면적 · 건물 용도별지도 건물 용도와 같은 기준 · 건물 없는 땅 = 나대지·주차장·공원 등

단독주택: 1,129㎡(17.3%)
근린/종교: 2,388㎡(36.5%)
기타 건축물: 2,588㎡(39.5%)
건물 없는 땅: 412㎡(6.3%)
도로: 27㎡(0.4%)

세대·가구: 4세대 (공동 0 · 단독 4)공동·개별주택 공시가격 기준 · 다가구 방 수 포함 거주 가구 12
근린생활시설: 21동건축물대장 주건축물 기준
기타 건축물: 3동업무시설 · 건축물대장 주건축물 기준
지하층 보유: 2 / 13동 (15%)주거용 건축물
과소필지: 23 / 44필지 (52%)면적 90㎡ 미만
접도율: 12 / 13동 (92%)주거용 건축물 · 폭 4m 이상 접도

토지 면적 · 용도지역별

제2종일반주거지역: 4,372㎡(66.8%)
일반상업지역: 2,173㎡(33.2%)

토지 면적 · 소유자별

법인: 3,146㎡(48.1%)
개인: 3,026㎡(46.2%)
국공유지: 372㎡(5.7%)

인근 구역 시세

남영동4-1구역정비구역지정이 구역1.16억/평2건

숙대입구역세권통합심의통과0.1km6,309만/평4건 후암동1구역추진위원회승인0.4km6,572만/평6건 남영역세권(청파동3가 118-133)추진준비0.4km6,235만/평3건 (가) 후암동 195-1연번부여0.4km5,469만/평3건 청파1구역시공사선정0.4km5,137만/평7건

단독·다가구 평단가 · 최근 12개월 중위 · 직선거리 기준

사업·공급계획과 구역 분석은 공공자료·공개 조사자료를 바탕으로 한 참고 정보이며, 현황과 다를 수 있습니다. 계약 전 최신 고시·인가 내용과 토지거래허가 여부를 관할 구청에서 확인하세요.

공식 고시도와 지적도 필지를 대조해 작도한 구역입니다. 공식 경계 자료가 갱신되면 검증 후 반영합니다.

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