남영동4-2구역

서울특별시 용산구

남영동4-2구역

정비구역지정2026.05.21

계획 세대수 284 · 소유자 약 78명 · 일반분양 약 159세대 (56%) · 임대 47세대 (17%) · 추정비례율 102.63%

상업·업무 대지 평단가 · 최근 1년 중위

1.48억/평2건

거래

4건

거래총액

103.6억

구역 필지

최근 12개월(25.10~26.09) 신고 기준 · 최다 거래 유형 상업·업무 2건

실거래 추이

최근 12개월 유형별 평단가

토지 평단가대지지분 기준공시 대비

상업·업무21.48억/평공시지가3.4배

토지15,950만/평-

상가·사무실12.1억/평(추정)-

실거래 내역4

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토지거래허가

허가 대상

아파트토지(도로)[1]2027.10.16까지 · 토지는 지목 도로만(서울 전역 지정) · 다세대(빌라)·토지 제외 · 2026.10.27 기준

규제지역4종 해당

조정대상지역해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기과열지구해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기지역해당지정 유지(기존) [1]
분양가상한제 적용지역해당지정 유지(기존) [1]

용산구 기준 · 2026.09.23 검토

사업 개요

구역면적: 8,693㎡ · 약 2,630평
토지등소유자: 약 78명
건축 계획: 용적률 670% · 건폐율 60%
총공사비(26'): 3,067억원
평당 공사비(26'): 1,070만원
추정비례율: 102.63%

추진 경과

정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 주민공람 완료2025.06.05
행위제한 고시 완료2025.09.09
주민설명회 완료2025.09.22
정비구역 지정(안) 수정가결(2025년 제19차 도시계획위원회) 완료2025.12.17[1]
정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 재공람 완료2026.03.06
정비구역지정 완료2026.05.21

서울특별시 고시 제2026-286호(2026-05-21)의 정비구역 결정도를 현행 지적도에 맞춘 경계입니다(구역면적 8,693㎡). 블록 가운데 골목을 포함하고 둘레 도로는 구역 밖입니다. · 공사비는 정비계획의 분담금 추산에 쓴 값으로, 도급계약 금액이 아니며 바뀔 수 있습니다

공급 계획

조합원분양약 7827%
일반분양약 15956%
임대4717%

전용면적분양임대조합원 분양가

30~50㎡43세대15세대9.62억(39㎡)11.13억(45㎡)

50~60㎡26세대32세대14.77억(59㎡)

60~85㎡118세대-19.70억(84㎡)

85~135㎡50세대-24.84억(120㎡)

계237세대47세대

조합원 분양가는 정비계획의 분담금 추산에 적힌 권리자 분양가 추정액입니다.

분담금 추산

추정비례율: 102.63%
일반분양가(3.3㎡): 6,000만원
공사비(3.3㎡): 1,070만원

공사비·분양가 변동에 따른 추정비례율 (%)

분양가 ↓공사비 →	−5%1,016.5만	−2.5%1,043.3만	기준1,070만	+2.5%1,096.8만	+5%1,123.5만
+5%6,300만	127.24	122.37	117.50	112.63	107.76
+2.5%6,150만	119.81	114.94	110.07	105.20	100.32
기준6,000만	112.37	107.50	102.63	97.76	92.89
−2.5%5,850만	104.93	100.06	95.19	90.32	85.45
−5%5,700만	97.50	92.63	87.76	82.89	78.02

변동률 아래 금액은 3.3㎡당 단가(만원)입니다 · 분양가는 일반분양 기준.

실제 분담금은 감정평가·분양신청·사업비에 따라 달라집니다.

구역 분석

노후도: 57 / 58동 (98%)5년 후 98% · 10년 후 98%
평균 대지지분: 약 111㎡ · 약 33.6평구역면적 ÷ 추정 토지등소유자
공시지가: ㎡당 1,225만~2,342만 원중위 1,526만 · 평당 4,050만~7,742만

토지 면적 · 건물 용도별지도 건물 용도와 같은 기준 · 건물 없는 땅 = 나대지·주차장·공원 등

단독주택: 1,061㎡(13%)
근린/종교: 4,545㎡(55.7%)
건물 없는 땅: 2,348㎡(28.8%)
도로: 208㎡(2.5%)

세대·가구: 8세대 (공동 0 · 단독 8)공동·개별주택 공시가격 기준 · 다가구 방 수 포함 거주 가구 14
근린생활시설: 49동건축물대장 주건축물 기준
기타 건축물: 1동종교시설 · 건축물대장 주건축물 기준
지하층 보유: 2 / 12동 (17%)주거용 건축물
과소필지: 62 / 88필지 (70%)면적 90㎡ 미만
접도율: 6 / 12동 (50%)주거용 건축물 · 폭 4m 이상 접도

토지 면적 · 용도지역별

제2종일반주거지역: 6,582㎡(80.6%)
일반상업지역: 1,581㎡(19.4%)

토지 면적 · 소유자별

개인: 6,659㎡(81.6%)
법인: 793㎡(9.7%)
종교단체: 529㎡(6.5%)
국공유지: 181㎡(2.2%)

인근 구역 시세

남영동4-2구역정비구역지정이 구역—

숙대입구역세권통합심의통과0.2km1.51억/평7건 남영역세권(청파동3가 118-133)추진준비0.4km1.22억/평12건 청파1구역시공사선정0.4km1.19억/평11건 (가) 청파동3가 109-5추진준비0.4km1.25억/평9건 후암동1구역추진위원회승인0.5km1.24억/평13건

빌라(대지지분) 평단가 · 최근 12개월 중위 · 직선거리 기준

사업·공급계획과 구역 분석은 공공자료·공개 조사자료를 바탕으로 한 참고 정보이며, 현황과 다를 수 있습니다. 계약 전 최신 고시·인가 내용과 토지거래허가 여부를 관할 구청에서 확인하세요.

공식 고시도와 지적도 필지를 대조해 작도한 구역입니다. 공식 경계 자료가 갱신되면 검증 후 반영합니다.

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