신통 홍제동 9-81

서울특별시 서대문구

신통 홍제동 9-81

정비구역 지정 및 정비계획(안) 공람2026.10.14

계획 세대수 2,521 · 소유자 약 878명 · 일반분양 약 1,285세대 (51%) · 임대 358세대 (14%) · 추정비례율 107.17%

26년 추석 현수막롯데

빌라·다세대 대지지분 평단가 · 최근 1년 중위

3,313만/평▲ 25%직전 1년 대비 · 17건

거래

19건

거래총액

76.7억

구역 필지

566

최근 12개월(25.10~26.09) 신고 기준

실거래 추이

최근 12개월 유형별 평단가

단독 2건: 2,136만/평
빌라 17건: 3,313만/평

토지·단독·상업은 대지면적, 빌라는 대지지분, 아파트·상가는 대지지분(추정), 오피스텔은 전용면적 기준 중위 평단가입니다.

실거래 내역19

최근 10년 · 최신순 · 필지를 누르면 상세로 이동

토지거래허가

허가 대상

아파트다세대(빌라)토지[1][2]2027.04.03까지 · 2026.10.27 기준

규제지역2종 해당

조정대상지역해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기과열지구해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기지역미해당—
분양가상한제 적용지역미해당—

서대문구 기준 · 2026.09.23 검토

경계 정보

경계 면적: 약 36,226.3평
평균 준공연도: 2000년

사업 개요

구역면적: 134,565.1㎡ · 약 40,706평
토지등소유자: 약 878명
건축 계획: 용적률 275.6% · 건폐율 50% · 지상 30층 · 높이 해발 170m 이하
총공사비(26'): 1조 996억원
평당 공사비(26'): 950만원
추정비례율: 107.17%
신속통합기획: 수시 선정

추진 경과

권리산정기준일 완료2024.04.30
후보지선정 완료2024.10.21
신속통합기획 확정 완료2026.09.22기사일 기준
정비구역 지정 및 정비계획(안) 공람 완료2026.10.14
건축허가 제한 기간 1년 연장(안) 주민의견청취 열람공고(서울특별시 공고 제2026-2892호, 2024-11-21~2026-11-20→2024-11-21~2027-11-20) 완료2026.10.22
정비구역지정 예정
조합설립인가 예정
사업시행인가 예정
관리처분인가 예정
착공 예정

지도 경계는 서울특별시 공고 제2025-3548호(2025-12-18) 토지거래허가구역 재지정 도면(119,237.1㎡) 기준입니다. 2026-10-14 공람한 정비구역 지정(안)은 구역 면적이 134,565.1㎡로, 북서쪽 내부순환로 하부와 북동쪽 인왕산 자락 공원 부지가 더해졌습니다. · 공사비는 정비계획(안)의 분담금 추산에 쓴 값으로, 도급계약 금액이 아니며 바뀔 수 있습니다

공급 계획

조합원분양약 87835%
일반분양약 1,28551%
임대35814%

전용면적분양임대

30㎡ 초과~50㎡ 이하405세대286세대

50㎡ 초과~60㎡ 이하763세대72세대

60㎡ 초과~85㎡ 이하883세대0세대

85㎡ 초과112세대0세대

계2,163세대358세대

분담금 추산

추정비례율: 107.17%
일반분양가(3.3㎡): 3,100만원
공사비(3.3㎡): 950만원

공사비·분양가 변동에 따른 추정비례율 (%)

분양가 ↓공사비 →	−10%855만	−5%902.5만	기준950만	+5%997.5만	+10%1,045만
+10%3,410만	173.53	160.59	147.66	134.72	121.78
+5%3,255만	153.28	140.35	127.41	114.48	101.54
기준3,100만	133.04	120.10	107.17	94.23	81.30
−5%2,945만	112.80	99.86	86.92	73.99	61.05
−10%2,790만	92.55	79.62	66.68	53.74	40.81

변동률 아래 금액은 3.3㎡당 단가(만원)입니다 · 분양가는 일반분양 기준.

유형별 추정 분담금 (억원 · + 부담 / − 환급)

종전자산	2억	4억	6억	8억	10억	15억
권리가액	2.14	4.29	6.43	8.57	10.72	16.08
39㎡4.30억	+2.16	+0.02	−2.13	−4.27	−6.41	−11.77
49㎡5.38억	+3.24	+1.09	−1.05	−3.19	−5.34	−10.69
59㎡6.46억	+4.32	+2.17	+0.03	−2.11	−4.26	−9.62
84㎡9.16억	+7.01	+4.87	+2.73	+0.58	−1.56	−6.92
109㎡11.31억	+9.17	+7.03	+4.88	+2.74	+0.60	−4.76

타입 아래 금액은 조합원 분양가(권리자 분양가 추정액), 권리가액은 종전자산 × 추정비례율입니다.

실제 분담금은 감정평가·분양신청·사업비에 따라 달라집니다.

구역 분석

노후도: 250 / 298동 (84%)5년 후 87% · 10년 후 93%
평균 대지지분: 약 153㎡ · 약 46.3평구역면적 ÷ 추정 토지등소유자
공시지가: ㎡당 240만~361만 원중위 280만 · 평당 792만~1,193만

토지 면적 · 건물 용도별지도 건물 용도와 같은 기준 · 건물 없는 땅 = 나대지·주차장·공원 등

공동주택: 19,631㎡(16.8%)
단독주택: 40,773㎡(34.8%)
근린/종교: 22,416㎡(19.2%)
기타 건축물: 3,015㎡(2.6%)
건물 없는 땅: 9,794㎡(8.4%)
도로: 21,423㎡(18.3%)

세대·가구: 768세대 (공동 560 · 단독 208)공동·개별주택 공시가격 기준 · 다가구 방 수 포함 거주 가구 1,020
거주 현황: 2,336가구 · 세입자 56%세입자 1,305 · 가옥주 1,031 · 거주 인구 3,800명
근린생활시설: 16동건축물대장 주건축물 기준
기타 건축물: 6동
지하층 보유: 170 / 277동 (61%)주거용 건축물
과소필지: 239 / 566필지 (42%)면적 90㎡ 미만
접도율: 214 / 277동 (77%)주거용 건축물 · 폭 4m 이상 접도

토지 면적 · 용도지역별

제1종일반주거지역: 89,279㎡(76.3%)
제2종일반주거지역: 27,774㎡(23.7%)

토지 면적 · 소유자별

개인: 85,696㎡(73.2%)
국공유지: 24,501㎡(20.9%)
종교단체: 4,013㎡(3.4%)
법인: 2,468㎡(2.1%)
외국인 외국공공기관: 355㎡(0.3%)
기타단체: 20㎡(0%)

인근 구역 시세

홍제동 9-81정비구역 지정 및 정비계획(안) 공람이 구역3,310만/평16건

홍제4구역정비구역지정0.3km5,964만/평6건 홍제동 131-2(정비예정구역)공람0.6km5,124만/평18건 홍제역통합심의통과0.6km7,523만/평4건 홍은15구역조합설립인가0.7km2,986만/평7건

빌라(대지지분) 평단가 · 최근 12개월 중위 · 직선거리 기준

사업·공급계획과 구역 분석은 공공자료·공개 조사자료를 바탕으로 한 참고 정보이며, 현황과 다를 수 있습니다. 계약 전 최신 고시·인가 내용과 토지거래허가 여부를 관할 구청에서 확인하세요.

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