공공재개발 신설1구역

서울특별시 동대문구

공공재개발 신설1구역

사업시행인가2025.03.20

시공사 두산건설 · 계획 세대수 299 · 소유자 80명 · 일반분양 약 109세대 (36%) · 임대 110세대 (37%) · 추정비례율 129.77%

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구역 필지

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토지거래허가

허가 대상

아파트다세대(빌라)토지[1]2027.01.28까지 · 2026.10.27 기준

규제지역2종 해당

조정대상지역해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기과열지구해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기지역미해당—
분양가상한제 적용지역미해당—

동대문구 기준 · 2026.09.23 검토

사업 개요

구역면적: 11,204㎡ · 약 3,389평
토지등소유자: 80명
기존 가구수: 121가구
건축 계획: 용적률 299% · 건폐율 30% · 지상 24층·지하 2층 · 높이 72m
시공사: 두산건설
총공사비(23'): 약 978억원
평당 공사비(23'): 약 700만원
추정비례율: 129.77%
시행 방식: 공공

추진 경과

정비구역지정 완료2008.10.30
사업시행자지정(LH) 완료2021.07.22
주민대표회의 구성 승인 완료2021.08[1]
정비계획 변경(서울특별시고시 제2023-39호) 완료2023.02.02
시공사선정 완료2023.07.12[1]
정비계획 변경(동대문구 고시 제2024-115호) 완료2024.08.08
통합심의통과 완료2024.08.20
사업시행계획인가 공람공고 완료2024.11.21
사업시행인가 완료2025.03.20
사업시행자 변경 지정(LH·두산건설 공동, 동대문구 고시 제2026-117호) 완료2026.07.30
관리처분인가 예정
착공 예정

조합 정보

주소: 서울특별시 동대문구 하정로5길 5 (신설동,미영빌딩)
전화: 02-921-6058

총공사비는 위클리한국주택경제신문 「두산건설, 신설1구역 공공재개발 시공자 선정」(2023.07.14) 기재 값, 평당 공사비는 비즈니스포스트 「LH 서울 신설1구역 공공재개발 삐걱, 공사비 낮아 건설사들 머뭇」(2023.04.14) 기재 값으로, 도급계약 확정 금액이 아니며 바뀔 수 있습니다

공급 계획

조합원분양약 8027%
일반분양약 10936%
임대11037%

전용면적분양임대

39㎡7세대15세대

59㎡62세대57세대

84㎡96세대38세대

96㎡24세대-

계189세대110세대

분담금 추산

추정비례율: 129.77%
일반분양가(3.3㎡): 2,561만원
공사비(3.3㎡): 500만원

공사비·분양가 변동에 따른 추정비례율 (%)

분양가 ↓공사비 →	−10%450만	−5%475만	기준500만	+5%525만	+10%550만
+10%2,817만	167.69	161.85	156.02	150.18	144.35
+5%2,689만	156.44	150.60	142.89	138.93	133.10
기준2,561만	141.44	135.61	129.77	123.94	118.10
−5%2,432만	130.20	124.36	118.53	112.69	106.86
−10%2,305만	118.95	109.37	103.53	97.70	91.86

변동률 아래 금액은 3.3㎡당 단가(만원)입니다 · 분양가는 일반분양 기준.

실제 분담금은 감정평가·분양신청·사업비에 따라 달라집니다.

구역 분석

노후도: 62 / 64동 (97%)5년 후 98% · 10년 후 100%
평균 대지지분: 140㎡ · 약 42.4평구역면적 ÷ 토지등소유자
공시지가: ㎡당 365만~439만 원중위 377만 · 평당 1,208만~1,451만

토지 면적 · 건물 용도별지도 건물 용도와 같은 기준 · 건물 없는 땅 = 나대지·주차장·공원 등

단독주택: 5,335㎡(47.6%)
근린/종교: 2,429㎡(21.7%)
기타 건축물: 169㎡(1.5%)
건물 없는 땅: 2,247㎡(20.1%)
도로: 1,023㎡(9.1%)

세대·가구: 45세대 (공동 0 · 단독 45)공동·개별주택 공시가격 기준 · 다가구 방 수 포함 거주 가구 64
근린생활시설: 21동건축물대장 주건축물 기준
기타 건축물: 1동공장 · 건축물대장 주건축물 기준
지하층 보유: 9 / 43동 (21%)주거용 건축물
과소필지: 69 / 120필지 (57%)면적 90㎡ 미만
접도율: 18 / 43동 (42%)주거용 건축물 · 폭 4m 이상 접도

토지 면적 · 용도지역별

제2종일반주거지역: 11,203㎡(100%)

토지 면적 · 소유자별

개인: 9,873㎡(88.1%)
국공유지: 1,330㎡(11.9%)

인근 구역 시세

신설1구역사업시행인가이 구역—

신설동역세권정비구역 지정 및 정비계획 결정(서울특별시고시 제2026-112호)0.2km8,879만/평11건 숭인동725역세권정비계획 수립0.5km4,020만/평3건 마장동 457관리계획고시0.9km7,410만/평3건 숭인동56정비구역지정1.1km4,876만/평3건 용두동 39후보지 신청 접수(3차)1.2km1.13억/평32건

빌라(대지지분) 평단가 · 최근 12개월 중위 · 직선거리 기준

사업·공급계획과 구역 분석은 공공자료·공개 조사자료를 바탕으로 한 참고 정보이며, 현황과 다를 수 있습니다. 계약 전 최신 고시·인가 내용과 토지거래허가 여부를 관할 구청에서 확인하세요.

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