가재울7구역

서울특별시 서대문구

가재울7구역

사업시행인가2026.05.29

시공사 GS건설·한화 컨소시엄 · 계획 세대수 1,426 · 소유자 약 716명 · 일반분양 약 515세대 (36%) · 임대 195세대 (14%) · 추정비례율 105.93%

빌라·다세대 대지지분 평단가 · 최근 1년 중위

7,764만/평▲ 28.1%직전 1년 대비 · 26건

거래

34건

거래총액

233.9억

구역 필지

549

최근 12개월(25.10~26.09) 신고 기준 · 최다 거래 유형 빌라·다세대 26건

실거래 추이

최근 12개월 유형별 평단가

토지 평단가대지지분 기준공시 대비

단독·다가구82,362만/평공시지가2.1배

빌라·다세대267,764만/평공주가2배

실거래 내역34

최근 10년 · 최신순 · 필지를 누르면 상세로 이동

토지거래허가

허가 대상

아파트토지(도로)[1]2027.10.16까지 · 토지는 지목 도로만(서울 전역 지정) · 다세대(빌라)·토지 제외 · 2026.10.27 기준

규제지역2종 해당

조정대상지역해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기과열지구해당’25.10.16~ 지정 [1]
투기지역미해당—
분양가상한제 적용지역미해당—

서대문구 기준 · 2026.09.23 검토

사업 개요

구역면적: 79,240.2㎡ · 약 23,970평
토지등소유자: 약 716명
기존 가구수: 1,352가구
건축 계획: 용적률 265.56% · 건폐율 14.32% · 지상 40층·지하 4층 · 높이 119.25m
시공사: GS건설·한화 컨소시엄
평당 공사비(26'): 865.4만원
추정비례율: 105.93%
시행 방식: 민간 · 재촉

추진 경과

추진위원회승인 완료2007.05.02
정비구역지정 완료2012.06.07[1]
조합설립인가 완료2022.08.09[1]
시공사선정 완료2024.11.03[1]
재정비촉진계획 변경 결정(서울시고시 제2024-647호) 완료2024.12.27
재정비촉진계획 변경 결정(서울시고시 제2025-704호) 완료2025.12.11
통합심의통과 완료2025.12.18
재정비촉진계획 변경 결정(서울시고시 제2026-245호) 완료2026.04.30
사업시행인가 완료2026.05.29[1]
관리처분인가 예정
착공 예정

공사비는 정비계획의 분담금 추산에 쓴 값으로, 도급계약 금액이 아니며 바뀔 수 있습니다

공급 계획

조합원분양약 71650%
일반분양약 51536%
임대19514%

전용면적분양임대

~60㎡379세대150세대

60~85㎡708세대45세대

85㎡~144세대0세대

계1,231세대195세대

분담금 추산

추정비례율: 105.93%
일반분양가(3.3㎡): 3,960만원
공사비(3.3㎡): 865.4만원

공사비·분양가 변동에 따른 추정비례율 (%)

분양가 ↓공사비 →	−10%778.9만	−5%822.1만	기준865.4만	+5%908.7만	+10%951.9만
+10%4,356만	130.08	123.65	117.23	110.80	104.37
+5%4,158만	124.43	118	111.58	105.15	98.72
기준3,960만	118.78	112.35	105.93	99.50	93.07
−5%3,762만	113.13	106.70	100.28	93.85	87.42
−10%3,564만	107.48	101.05	94.63	88.20	81.77

변동률 아래 금액은 3.3㎡당 단가(만원)입니다 · 분양가는 일반분양 기준.

실제 분담금은 감정평가·분양신청·사업비에 따라 달라집니다.

구역 분석

노후도: 368 / 391동 (94%)5년 후 96% · 10년 후 100%
평균 대지지분: 약 111㎡ · 약 33.6평구역면적 ÷ 추정 토지등소유자
공시지가: ㎡당 325만~413만 원중위 358만 · 평당 1,073만~1,366만

토지 면적 · 건물 용도별지도 건물 용도와 같은 기준 · 건물 없는 땅 = 나대지·주차장·공원 등

공동주택: 9,142㎡(11.7%)
단독주택: 46,691㎡(60%)
근린/종교: 1,402㎡(1.8%)
건물 없는 땅: 2,958㎡(3.8%)
도로: 17,644㎡(22.7%)

세대·가구: 651세대 (공동 313 · 단독 338)공동·개별주택 공시가격 기준 · 다가구 방 수 포함 거주 가구 1,046
근린생활시설: 7동건축물대장 주건축물 기준
지하층 보유: 355 / 385동 (92%)주거용 건축물
과소필지: 129 / 549필지 (23%)면적 90㎡ 미만
접도율: 347 / 385동 (90%)주거용 건축물 · 폭 4m 이상 접도

토지 면적 · 용도지역별

제3종일반주거지역: 71,867㎡(92.3%)
제2종일반주거지역: 5,969㎡(7.7%)

토지 면적 · 소유자별

개인: 62,533㎡(80.3%)
국공유지: 9,148㎡(11.8%)
법인: 5,768㎡(7.4%)
종교단체: 352㎡(0.5%)
외국인 외국공공기관: 36㎡(0%)

서울·경기 정비구역 실거래 평단가 랭킹

단독·다가구: 177위/ 264구역
빌라·다세대: 178위/ 1002구역

서대문구 23위 · 북아현2구역 서대문구 60위 · 북아현3구역 서대문구 104위 · 홍제동 131-2(정비예정구역)

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빌라(대지지분) 평단가 · 최근 12개월 중위 · 직선거리 기준

사업·공급계획과 구역 분석은 공공자료·공개 조사자료를 바탕으로 한 참고 정보이며, 현황과 다를 수 있습니다. 계약 전 최신 고시·인가 내용과 토지거래허가 여부를 관할 구청에서 확인하세요.

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